Zgodnie z ustawą o własności
lokali, wspólnota mieszkaniowa powinna zawierać umowy z dostawcami mediów do
nieruchomości wspólnej, a nie do poszczególnych lokali. Tak zawierane są umowy
o dostawę energii elektrycznej i gazu. W przypadku tych mediów (i dostarczających
je przedsiębiorstw) właściciele lokali i najemcy zawierają odrębne umowy o ich
dostawę do swoich lokali. Jeżeli zarząd
nie został powołany lub pomimo powołania nie wypełnia swoich obowiązków albo
narusza zasady prawidłowej gospodarki, każdy właściciel może żądać ustanowienia
zarządcy przymusowego przez sąd, który określi zakres jego uprawnień oraz
należne mu wynagrodzenie. Sąd odwoła zarządcę, gdy ustaną przyczyny jego
powołania. Zarząd może też w każdej chwili zostać odwołany.
Zawieranie umów o dostawę energii
cieplnej itd. jest czynnością zwykłego zarządu nie wymagającą każdorazowej
zgody wyrażonej przez członków wspólnoty. Niezależnie jaka jest struktura
własnościowa wspólnoty (czy istnieje podmiot, który ma większość udziałów),
powyższe czynności powinien dokonać zarząd działający jako organ wspólnoty
mieszkaniowej. Zawierana umowa co do zasady powinna dotyczyć wyłącznie mediów
dostarczanych do części wspólnej nieruchomości.
Zgodnie z art. 14 ustawy, każdy z
właścicieli ponosi koszty użytkowania swojego lokalu. Z tego przepisu oraz
wcześniej cytowanego przepisu określającego kompetencje zarządu wynika, że
właściciel powinien móc zawrzeć samodzielną umowę o dostawę mediów do swojego
lokalu. Będą wówczas obowiązywały co najmniej dwie umowy – o dostawę mediów do
nieruchomości wspólnej oraz do konkretnych lokali. Problemem jest jednak
praktyka zakładów energetycznych, które nie dopuszczają możliwości podpisania
umowy bezpośrednio z odbiorcami ciepła (lokatorami). Argumenty za koniecznością
zawarcia umowy „wspólnej” dla całej nieruchomości wiążą się z problemami
technicznymi, pomiarowymi etc. Umowa o dostawę energii cieplnej obejmuje więc
cały budynek, niezależnie od ustawowego umocowania wspólnoty oraz od podziału
na część wspólną i własnościową. Z uwagi na powyższe należy stwierdzić, że
Wspólnota Mieszkaniowa reprezentowana przez Zarząd ma obowiązek zawrzeć taką
umowę.
Istnieje jeszcze jedna
wątpliwość. Jeśli budynek posiada samodzielną instalację grzewczą, a kocioł
znajduje się w pomieszczeniu należącym do jednego z właścicieli, to zmienia się
jedynie dostawca mediów a nie podmiot zobligowany do zawarcia umowy. Nota bene błędem jest objęcie
samodzielną własnością pomieszczeń, w których znajduje się kocioł. Wspólnota
posiada roszczenie o dołączenie takich pomieszczeń do części wspólnej budynku.
Jeżeli zarząd wspólnoty, na
którym ciąży obowiązek zawarcia umów o dostawę mediów nie wykonuje swoich
powinności, właściwym sposobem zachowania jest skorzystanie z art. 26 ustawy o
własności lokali, tj. wystąpienie do sądu o ustanowienie zarządcy przymusowego
lub z art. 20 tj. odwołanie zarządu. Jeżeli mamy do czynienie ze wspólnotą
dużą, utworzenie zarządu jest obowiązkowe, wraz z jego powstaniem właściciele
lokali nie mogą (jak to mam miejsce przy współwłasności) samodzielnie
podejmować decyzji z zakresu zwykłego zarządu nieruchomością wspólną. Nie jest
więc możliwe zastąpienie czynności zarządu, czynnością dokonaną przez samych
współwłaścicieli (lokatorów).
Odsprzedaż wody i energii
cieplnej jest czynnością de facto wymuszoną na wspólnocie mieszkaniowej.
Jak wyżej wskazano, wspólnota jest upoważniona do zarządu nieruchomością
wspólną, zawiera umowy odnośnie części wspólnej nieruchomości. Nie może
zawierać umów odnośnie dostawy mediów do lokatorów, chyba że ma do tego
pełnomocnictwo. Z uwagi na praktykę przedsiębiorstw ograniczenie umowy jedynie
do części wspólnej nieruchomości jest niemożliwe. Wspólnota staje więc przed
faktem dokonanym i przesyłając dalej energię czy wodę do lokatorów dokonuje
odsprzedaży. Wystawienie faktury na wspólnotę obejmującą cały koszt dostawy
energii cieplnej mimo umocowania do zawarcia takiej umowy jest dopuszczalne w
świetle art. 5 ust. 2 VAT. Taka
odsprzedaż mediów właścicielom lokali stanowić będzie przedmiot opodatkowania
VAT jako świadczenie usług. W tym też zakresie wystawiane mogą być przez
wspólnotę faktury VAT dokumentujące świadczenie usług na rzecz właścicieli
(refakturowanie zakupionych przez wspólnotę mediów dla właściciela określonego
lokalu, Wyrok Wojewódzkiego Sądu
Administracyjnego w Białymstoku z 21 lipca 2010 r., sygn. akt I SA/Bk 245/10). Wspólnota mieszkaniowa jest
odrębnym od członków wspólnoty podmiotem praw i obowiązków. Konsekwencją
przyjęcia odrębności prawnej wspólnoty mieszkaniowej w stosunku do członków wspólnoty jest konieczność rozróżnienia dokonywania przez
wspólnotę mieszkaniową dwóch rodzajów czynności na te, które dotyczą
nieruchomości wspólnej, oraz te, które dotyczą lokali członków wspólnoty. Z
uwagi na odrębność podmiotów będących płatnikami VAT możliwa jest odsprzedaż
mediów wraz z refakturowaniem częściowym na rzecz właścicieli lokali. Należy
jednak wskazać, że mimo przyjętej praktyki kwestia refakturowania kosztów przez
wspólnotę nie jest jednoznaczna, choć najnowsze orzeczenie Naczelnego Sądu
Administracyjnego potwierdziło powyższe stanowisko WSA. Zdaniem NSA: końcowym odbiorcą mediów są właściciele lokali, a
nie wspólnota. Wspólnoty zawierają umowy z dostawcami, ale faktycznymi
odbiorcami ich usług są członkowie wspólnot, a nie one same. Zgodnie z
orzeczeniem można refakturować nabywane na rzecz właścicieli media. Odmienna sytuacja występuje w
wypadku opłat za zarząd częścią wspólną, co wyraźnie zaznaczył Sąd (I FSK 423/10,
źródło: Rzeczpospolita 16.03.2011.)
Brak komentarzy:
Prześlij komentarz